观点指数(GDIRI)近期，瓴寓国际官微披露了2025年年度回顾。
数据显示，截至2025年底，瓴寓已开业规模增至95352间，管理规模突破151250间，全年新签项目体量26477间，新增开业房量21159间，开业规模与管理规模继续保持正增长。
值得关注的是，瓴寓已持续三年稳定盈利，复合增长率达214%。同时，全年平均出租率为94.26%，自有渠道占比65.8%，续租率58%，GOP率90.3%，以及业主承诺兑现率95.21%，核心运营指标保持稳定，瓴寓进一步夯实了运营的根基。
在其合作布局中，区域合资模式聚焦长三角核心城市，与全年开业项目布局高度一致，成为其拓展市场、整合资源的核心路径。
量的突破
2025年是住房租赁行业转型的关键年，《住房租赁条例》正式落地，推动市场进入品质竞争阶段。条例中对房源质量、服务标准、运营管理等方面做出了明确规定，既提升了行业准入门槛，也倒逼企业加大资源投入以适配合规与品质需求，对企业资金实力与运营能力的考验进一步升级。
展开剩余82%市场层面的压力同步加剧，据观点指数监测，2025年重点50城住宅租金持续下行，直接挤压租赁企业的营收与利润空间。叠加行业竞争日趋白热化，单纯依赖规模扩张的粗放式发展已难以为继，企业需通过房源提质、服务优化、成本管控等多维能力升级，构建核心竞争力。
在行业波动加剧的2025年，瓴寓没有停下增长的脚步。
数据显示，2025年其全年新签项目房量达26477间，较2024年的22000间增长20%，新增开业房量21159间，较2024年的18000间增长17.6%，两项核心指标均位居行业前列。
规模增长的推动下，截至2025年底，瓴寓已开业规模增至95352间，管理规模突破151250间。同时，结合近三年的数据来看，企业持续稳步扩张，规模增长稳定。
其中，保障性租赁住房是其全年新增开业项目的主流产品，与行业发展趋势一致。同时，大体量项目仍是其布局的重点，年内新增开业的锦邻公寓（幸福梅林店）、阡集·创社区、蓝岐湾府、成都蓉禾雅居等多个项目均为瓴寓对外合作的千套以上的大型保障性租赁住房项目。
其中蓝岐湾府作为宁波湾区集团打造的第二个保障性租赁住房项目，可提供1246套保租房，该项目也是瓴寓在宁波布局的第四个项目，随着该项目的亮相，瓴寓在宁波保租房的管理规模增至近7200套。
城市布局上，长三角核心区域仍是绝对主力，同时适度拓展西南重点城市。据观点指数不完全统计，瓴寓全年新开项目中，落地长三角城市群的项目占比超85%，涉及上海、宁波、南京、杭州、义乌等多个核心城市，另外也有部分项目布局成都等重点城市，形成长三角为主、西南补充的外拓格局。
数据来源：企业披露，观点指数整理
整体运营表现上，瓴寓年度平均出租率始终稳定在94%左右，续租率从56%提升至58%后保持稳定，租户粘性稳步增强。自有渠道占比65.8%，进一步降低对外部渠道的依赖，优化获客成本。
轻资产模式中，超额完成营收的托管门店占比从2024年的60%提升至65%，2025年业主承诺兑现率为95.21%，核心盈利指标平均GOP率维持在90%以上。同时，据企业官微披露，瓴寓已持续三年实现稳定盈利，复合增长率为214%。
从数据来看，在2025年重点50城住宅租金持续下滑、行业经营压力加剧的背景下，瓴寓在规模扩张与运营深耕上均有所突破。观点指数从其全年业务发展模式来看，认为主要得益于其长三角聚焦战略、区域合资模式以及资本化运作的协同价值。
租赁朋友圈
观点指数观察到，与行业主流的加盟、轻资产委托模式不同，瓴寓将区域合资作为对外合作的核心抓手，2025年密集落地三大区域合资平台，这也成为其拓展市场、整合资源的关键路径。
不过，区域合资模式与行业其他合作模式相比，并不存在绝对优劣，而是基于企业战略与资源禀赋的差异化选择。
据观点指数了解，区域合资并非瓴寓2025年全新尝试的模式，2024年其已在上海、宁波、苏州三城成立住房租赁专项平台，预计5年内将稳定贡献4-5万间房源。
经过2024年的模式验证与经验积累，2025年瓴寓进一步加大了布局力度，密集落地三大重点合资项目。
具体来看，2月，与宁波北仑城投、宁波挚青亚太城市服务成立合资平台，计划五年内分阶段运营保障性租赁住房12400套，聚焦宁波产业园区周边的人才居住需求。
4月，与新建元联合成立苏州元瓴住房租赁有限公司，发布“元瓴”住房租赁品牌，瞄准苏锡常区域的中高端人才市场，通过公寓与产业园区、商务CBD空间耦合、智能化管理系统无缝衔接居住与办公，打造国际化品质居住生态。
6月，与上海嘉定新城发展有限公司成立上海嘉瓴新寓公寓管理有限公司，将嘉定新城的区域资源与瓴寓的运营经验结合，服务当地科创企业与青年人才。
对比来看，这类合作的核心逻辑在于资源互补的长期化。具体由地方国企提供区域政策对接、房源储备、资金支持等本土化优势，瓴寓输出标准化运营体系、数字化管理能力与产品设计经验，通过成立合资公司实现利益共享、风险共担。
数据显示，截至2025年，瓴寓已先后服务杭州交投、上城城投、宁波城投、北仑城投等多个地方平台公司，管理房源超2.2万间，服务超6万人。
观点指数注意到，瓴寓的区域合资模式高度适配其长三角深耕战略，该区域内产业集聚度高、人才流动频繁，租赁需求稳定且多元，同时地方国企在保租房建设、存量资产盘活等领域有明确政策导向与资源储备，双方合作具备天然基础。
不过，不同区域的政策环境、市场需求存在差异，对合资平台的本土化运营能力也提出了更高要求。该模式也决定了瓴寓更适合持续深耕（如长三角）资源密集、需求成熟的核心区域，而非广域化布局。
除此之外，2025年也是住房租赁行业金融资本实现重大突破的一年，华夏北京保障房REIT成功扩募、首单住房租赁持有型不动产ABS扩募落地等多元化金融工具陆续实现突破，多层次资本支持体系逐步成型。
在此背景下，瓴寓未在公募REITs层面有所动作，而是选择Pre-REITs基金作为核心退出路径，构建投融管退的初步闭环。
2025年1月，瓴寓与中信金石基金携手，联合友邦保险、中宏保险等机构设立租赁住房基础设施Pre-REITs基金，将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目装入。同年7月，该项目由上述专项基金以9.8亿元完成收购，实现资产的阶段性退出。
聚焦项目维度，上海松江柚米社区是松江经开区管委会合作项目，于2024年6月启用，定位服务松江大学城及科技园区青年人才，提供2252套小户型租赁房源。
退出前，瓴寓国际作为运营方持有项目股权，此次通过Pre-REITs基金间接转让资产，实现了从重资产持有向轻资产运营的转型，同时为长期资本提供了合规退出通道。
从行业视角看，该交易验证了长租资产投后管理、资产增值到资本退出的路径可行性。
同时，结合近期鼎晖投资收购上海base佰舍苏河项目以及国寿资本收购领盛上海公寓资产60%股权的案例来看，资本对长三角优质长租资产的关注度正持续提高，这也为住房租赁企业实现资产退出带来更多的可能。
值得一提的是，2025年末凯德投资成为瓴寓资管基金平台新增的战略合作伙伴。凯德在资管运营、国际资源整合上的优势，将与其本土化运营能力形成互补，为后续拓展中高端租赁市场、探索跨境资产合作提供可能。
随着长三角区域合资平台的持续落地、凯德合作的深化等，瓴寓的规模与盈利有望进一步提升。但也意味着其需应对不同区域本土化运营的挑战。
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